Vi erfarer at enkelte hytteeiere ikke vet om hytta står på eiet eller festet tomt. Det anbefales derfor at man sjekker om det finnes en festekontrakt og deretter innholdet i den. Man kan også oppdage at kontrakten har utløpt og dermed ikke lenger gjelder, eller at man kanskje bør vurdere å innløse tomten.
Tomtefeste innebærer at en part eier tomten, mens en annen eier bebyggelsen. Slikt delt eierskap kan være aktuelt for ulike typer eiendommer og aktører, men det er særlig bolig- og hyttefeste som skaper mest engasjement og oppmerksomhet.
Selv om man undersøkte kontrakten da man kjøpte hytta eller boligen, er det smart å se over den med jevne mellomrom. Det tomtefesterettslige regelverket har endret seg over tid, og det gjelder å ha oversikt over hvilke rettigheter og plikter som til enhver tid gjelder i kontraktsforholdet.
Tomtefesteloven regulerer ofte uenighet mellom fester og grunneier når festeren vil innløse festetomten (kjøpe den). Tidligere var kjøpesummen knyttet til ekspropriasjonsreglene, altså «full erstatning», men i dag setter loven en begrensning på innløsningssummen. Den kan enten være 25 ganger den regulerte festeavgiften eller 40 prosent av tomteverdien, basert på et eget «takseringsprinsipp» fastsatt i loven.
Når og hvordan kan man kreve innløsning?
Dersom festetiden har vart i mer enn 30 år, kan man som fester kreve innløsning av festetomten til bolig- eller fritidsformål. Dette gjøres ved å sende et skriftlig innløsningskrav til bortfester. Kravet må være tydelig: det skal komme klart frem at man krever innløsning, hvem som er fester og hvilken tomt kravet gjelder. Et forhandlingsutspill i kravbrevet kan skape uklarhet, så det bør unngås.
For bolig på festet tomt kan innløsning kreves hvert andre år, mens man for fritidsbolig kan kreve innløsning hvert tiende år. Kravet må normalt sendes minst ett år før ønsket tidspunkt for innløsning.
Hvilken pris må man betale ved innløsning?
Tomtefesteloven skiller mellom tidsbegrensede og tidsubestemte kontrakter for beregning av innløsningssummen. Ved tidsbegrensede festekontrakter uten oppsigelsesadgang for festeren, kan grunneier velge om innløsningssummen skal være 25 ganger oppregulert festeavgift eller 40 prosent av tomteverdien. Er festekontrakten tidsubestemt, eller tidsbegrenset med oppsigelsesadgang for festeren, settes innløsningssummen alltid til 25 ganger den oppregulerte festeavgiften.
Om en festekontrakt er tidsbegrenset eller tidsubestemt, må vurderes ut fra kontrakten og de faktiske omstendighetene omkring inngåelsen. Noen kontrakter er klare, mens eldre festekontrakter ofte mangler klare opplysninger om varighet. Da må man legge vekt på både kontraktens ordlyd og hvordan forholdene var da den ble inngått.
Dersom grunneieren kan velge 25 ganger oppregulert festeavgift og ikke tidligere har foretatt det såkalte «engangsløftet» (én gangs mulighet etter 2002 til å justere avgiften høyere enn konsumprisindeksen, forutsatt at kontrakten tillater det), kan grunneieren oppjustere festeavgiften nå. Likevel er festeavgiften underlagt et lovbestemt «høgstebeløp», også kalt «taket». For bolig- og fritidsfeste ligger dette i dag på rundt 13 000 kroner, og er det samme over hele landet. Selv om mange i pressområder kan oppleve dette som urimelig, er det slik regelverket er per i dag.
Unntak fra retten til innløsning
Endringer i tomtefesteloven har over tid redusert grunneiers muligheter til å håndheve opprinnelige kontraktsvilkår. En av de største endringene er at festere ved bolig- og fritidsfeste stort sett har rett til innløsning, og at festeavtalene i prinsippet er blitt «evigvarende». Dermed kan grunneier i praksis miste adgangen til å få tomten tilbake.
For å ta hensyn til de som lever av grunneierinntekter, innførte lovgiver et såkalt «landbruksunntak», der det kan gjøres unntak fra innløsningsretten for fritidseiendommer som er en del av en aktivt drevet landbrukseiendom. Likevel ser vi ofte at grunneiere benytter unntaket nærmest automatisk, uten tilstrekkelig grunnlag.
Landbruksunntaket
Landbruksunntaket står i tomtefesteloven § 34 tredje ledd. Det kreves for det første at festetomten er del av en «landbrukseiendom». I tillegg må vilkårene i gjeldende forskrift være oppfylt, blant annet at hovedeiendommen har et areal over 100 dekar (inkludert festetomtene) eller mer enn 20 dekar fulldyrket jord. Videre må festeinntektene overstige 15 000 kroner årlig og utgjøre minst fem prosent av driftsresultatet.
Det er forholdsvis enkelt å dokumentere selve forskriftskravene. Det som ofte blir oversett, er at det må foreligge en aktiv drift. Et landbruk som er midlertidig nedlagt kan riktignok fortsatt bli ansett som i aktiv drift, men bare for en begrenset periode. Det at festetomtene formelt er utskilt fra hovedbruket, er ikke nok til å påberope seg unntaket. I stedet gjøres en konkret vurdering av hvorvidt eiendommen reelt sett drives som en landbrukseiendom. Dette innebærer blant annet å se på inntektens betydning og om grunneier har landbruksrelaterte inntekter av et visst omfang.
Høyesterett har uttalt at inntekten må ha en viss størrelse, og den må eksistere på det tidspunktet festeren fremmer krav om innløsning. Andre faktorer, som grunneiers øvrige inntekter, utdanning og yrkesbakgrunn, kan også spille inn.
Hva kan festeren gjøre?
Vår erfaring er at mange konflikter kan unngås om festeren innløser tomten. Det gir en trygghet når man vil investere i eiendommen, og man slipper uforutsigbarheten knyttet til endringer i regelverket. Dersom grunneier avviser kravet med henvisning til landbruksunntaket, bør festeren ikke automatisk godta dette. Fester bør be om dokumentasjon som viser at det faktisk er en aktiv landbrukseiendom, for eksempel utdanning innen landbruk, ligningstall og bekreftelse på jevnlig drift. Det hender at landbruksunntaket brukes for å presse opp innløsningssummen.
Husk til slutt at man som fester kan trekke tilbake innløsningskravet innen fire uker etter rettskraftig skjønn. Derfor er det få ulemper og liten risiko forbundet med å fremme et innløsningskrav – særlig hvis man allerede vurderer å sikre eiendomsretten til tomten for fremtiden.
Tomtefeste 4: Tomtefesterettens tunge løft
Tomtefeste 3: Har festekontrakten løpt ut? Må hytta rives?
