I visse tilfeller kan grunneier nekte innløsning av festetomt og heller forlenge festekontrakten. Bakgrunnen er at det ved lovendringen av tomtefesteloven i 2004, som ellers førte til store endringer, fortsatt ble gitt grunneiere mulighet til å beholde retten til å nekte innløsning dersom de driver et aktivt landbruk, og festetomten inngår i en slik eiendom. Lovgivers hensikt var å verne om kulturlandskap og landbruksnæring, samt motvirke fraflytting.
Kjepper i hjulene for innløsningsretten
Har man bygget en bolig eller hytte på festet grunn, har man som hovedregel rett til å innløse tomten når festetiden har vart i 30 år, deretter hvert annet år for bolig og hvert tiende år for hytte, eller ved kontraktens utløp. Tomtefesteloven inneholder imidlertid tre unntak fra denne innløsningsretten, og det mest aktuelle er gjerne det såkalte «landbruksunntaket», som bare gjelder ved feste av fritidseiendom.
For grunneiere betyr dette unntaket at de kan stanse en innløsning, en rettighet de fleste andre grunneiere ikke har. Dersom man kan nekte innløsning, kan man i stedet godta å selge tomten til en høyere pris enn lovens standardvilkår.
For festere kan unntaket føre til at man enten ikke får innløst tomten i det hele tatt, eller at grunneier krever full markedspris (eller mer) for å gå med på salg. Konsekvensen blir ofte stor økonomisk belastning for fester, og denne artikkelen tar derfor sikte på å belyse hvilke handlingsrom festere har når grunneier avviser innløsning med henvisning til landbruksunntaket.
Landbruksunntaket
Landbruksunntaket er hjemlet i tomtefesteloven § 34 tredje ledd. Bestemmelsen gjelder festetomt til fritidsbruk som anses å være del av en (i) landbrukseiendom i (ii) aktiv drift, der inntektene fra festetomtene styrker driftsgrunnlaget slik at innløsning ikke skal finne sted. Der grunneier påberoper seg unntaket, skal det tilbys forlengelse av festekontrakten. For festere som allerede har evigvarende avtaler, betyr ikke det nødvendigvis noen praktisk forskjell.
Selv om det ofte er rimeligere å forbli fester enn å innløse, kan mange ønske seg eiendomsretten – for eksempel i forbindelse med generasjonsskifte eller ved større hytteoppgraderinger. Uro omkring fremtidige lovendringer kan også gjøre at man heller vil eie tomten for å unngå risiko.
Lovgivers mål har generelt vært å beskytte fester ved bolig- og fritidsfeste, men landbruksunntaket er ment å ivareta interesser der festeinntektene er viktige for driften av en landbrukseiendom. Slik vil man beskytte inntektsgrunnlaget i distriktsområder og dermed motvirke fraflytting. Unntaket er ment å være snevert, og det er grunneier som må dokumentere at vilkårene er oppfylt.
Forskriften
For at unntaket i tomtefesteloven skal gjelde, må eiendommen oppfylle nærmere krav i forskrift 570/2001 § 4. Dette innebærer tre tilleggsvilkår som kommer i tillegg til at det rent faktisk er en «landbrukseiendom» i aktiv drift:
- Eiendommen må være over 100 dekar totalt, regnet med festetomtene, eller ha mer enn 20 dekar fulldyrket jord.
- Etter regulering på innløsningstidspunktet må samlede inntekter fra festetomtene overstige et årlig minimumsbeløp (i 2016 var dette 15 000 kroner).
- Festetomteinntektene etter nevnte regulering må utgjøre minst 5 prosent av gjennomsnittlig årlig driftsresultat fra jord-, skog- eller hagebruk de tre foregående regnskapsårene.
Disse kravene er relativt konkrete og som regel lette å dokumentere. Men det er verdt å merke seg at verken loven eller forskriften gir en presis definisjon av hva som ligger i begrepet «landbrukseiendom i aktiv drift». Likevel er det et helt grunnleggende utgangspunkt at det faktisk foregår landbruksrelatert virksomhet av et visst omfang.
En landbrukseiendom i «aktiv drift»
Før man går inn på forskriftskravene, må selve eiendommen kvalifisere som en aktivt drevet landbrukseiendom. Dette er plattformen for å i det hele tatt kunne påberope seg landbruksunntaket. Enkelte – inkludert jurister og advokater – starter ofte i feil ende ved kun å undersøke forskriftskravene.
I en dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2009-27423) ble landbruksunntaket anført for å nekte innløsning. Retten la vekt på at man måtte tolke ordlyden i lys av lovens formål, og at eiendommens drift måtte være av en viss størrelse og reell aktivitet. I denne vurderingen inngår blant annet hvilken landbruksvirksomhet som pågår, inntektspotensialet og hvorvidt virksomheten faktisk gir avkastning.
Vurderingen av om festetomten er en del av en landbrukseiendom
I flere avgjørelser fra Borgarting lagmannsrett er det lagt vekt på om den aktuelle driften er så betydelig at eiendommen kan omtales som en landbrukseiendom i tomtefestelovens forstand. Hvis det kun er minimale skog- eller jordbruksaktiviteter, vil retten som regel konkludere med at vilkåret om «aktiv drift» ikke er oppfylt. Det spiller også en rolle om eiendommen har fast bosetting eller realistiske muligheter for å bli bebodd og drevet i fremtiden.
Det har eksempelvis vært tilfeller hvor grunneier hadde en stor eiendom på papiret, men skogbruket var lite lønnsomt, og jordteigene var uegnet for leie eller alternative landbruksformål. Dermed falt eiendommen utenfor definisjonen av en landbrukseiendom, og landbruksunntaket kom ikke til anvendelse.
Momenter i vurderingen
Både grunneierens personlige situasjon og eiendommens faktiske drift har betydning. Dersom hovedinntekten til grunneier stammer fra helt andre kilder, mens landbruksaktiviteten er nærmest symbolsk, kan det tyde på at eiendommen ikke har et reelt driftsgrunnlag. Det er også et poeng om festetomten faktisk er formelt skilt ut fra landbrukseiendommen.
Samlet sett er vurderingen om eiendommen i tilstrekkelig grad fremstår som et aktivt, lønnsomt landbruk.
Hva bør man gjøre dersom grunneier viser til landbruksunntaket?
Mange grunneiere viser til landbruksunntaket i håp om å heve innløsningssummen. Store, attraktive tomter – for eksempel i strandsonen – kan være verdt mye mer enn 25 ganger den ofte lavt regulerte festeavgiften. Loven gir imidlertid ikke rom for å bruke landbruksunntaket som et friere forhandlingskort.
Hvis man møter en grunneier som nekter innløsning og hevder at eiendommen er en «aktiv landbrukseiendom», kan man be om dokumentasjon på blant annet:
- Aktiv gårdsdrift: Bor grunneier på eiendommen, og lever han faktisk av driften? Hvilken utdannelse og yrkesbakgrunn har han?
- Formell tilknytning: Er festetomten direkte fradelt fra en landbrukseiendom? Hvordan fremgår dette i grunnboken?
- Økonomi og drift: Skattemeldinger, regnskap og eventuelle næringsoppgaver for de siste ti årene. Er det reelle driftsinntekter fra jord, skog eller annen landbruksvirksomhet?
- Areal og fulldyrket jord: Oppfyller eiendommen kravene i forskriften for totalareal eller fulldyrket jord?
- Festeinntekter i prosent av driftsresultatet: Samsvarer inntektene fra festetomter med kravene om minstebeløp og 5 prosentandel av driftsresultatet?
Ved å kreve innsyn i disse opplysningene kan tomtefester bedre vurdere om grunneier faktisk oppfyller vilkårene for landbruksunntaket. Ofte kan det være nyttig å kontakte advokat eller andre fagfolk som har erfaring med tomtefestesaker, ettersom regelverket kan være komplisert.
Husk at det er liten risiko ved å fremme innløsningskrav. Tomtefester har nemlig rett til å trekke kravet innen fire uker etter at saken er rettskraftig avgjort, hvilket gjør at man kan prøve innløsningsspørsmålet uten å binde seg fullt ut. Hvis tomtefester har et oppriktig ønske om å eie tomten, er det derfor lurt å sette seg grundig inn i reglene – og eventuelt utfordre en grunneier som forsøker å påberope seg landbruksunntaket uten å ha faktiske bevis for aktiv drift.
Tomtefeste 4: Tomtefesterettens tunge løft
Tomtefeste 3: Har festekontrakten løpt ut? Må hytta rives?
