Hvor lenge varer en festekontrakt når den ikke har noe angitt tidspunkt for utløp? I en nylig avgjørelse fra Agder lagmannsrett (LA-2021-68284) fastslås det at når kontrakten ikke inneholder en tidsangivelse, så er den «evigvarende».
At tomtefesteinstituttet holder advokater og domstoler i arbeid er velkjent. I nesten alle faser av et festeforhold – fra inngåelse og tolkning av kontrakt, til regulering av festeavgift, innløsning og avvikling – kan det oppstå problemer. Likevel går en bestemt tematikk stadig igjen: Hvor lang varighet har egentlig festekontrakten?
Bakgrunnen er blant annet at tomtefesteloven § 37 gir grunneieren mulighet til å velge mellom 25 ganger festeavgiften eller 40 prosent av tomteverdien når festekontrakten er tidsbegrenset. Dersom kontrakten er tidsubegrenset (såkalt «evigvarende»), er grunneiers eneste alternativ 25 ganger festeavgiften.
Agder lagmannsrett dom av 25. januar 2021 (LA-2021-68284)
I dommen fra Agder lagmannsrett av 25. januar i år, dreide det seg om en kontrakt fra 1874. Spørsmålet var for det første om kontrakten egentlig var et salg med grunnbyrde (dvs. en overdragelse med en forpliktelse om å yte noe), eller om det var en festekontrakt. Dersom det sistnevnte var tilfellet, måtte det videre avklares om kontrakten var tidsbegrenset eller evigvarende. Dette hadde praktisk betydning fordi festeren hadde krevd innløsning, og innløsningssummen ville variere ut fra avtalens karakter.
Festeren anla sak mot grunneieren, og hevdet at kontrakten i realiteten var et salg. Hvis ikke det førte frem, anførte han at avtalen uansett måtte anses som en tidsubegrenset festekontrakt. Grunneieren var uenig, og mente at det måtte være snakk om en langvarig, men like fullt tidsbegrenset, festeavtale.
I kontrakten var det ingen uttrykkelig tidsangivelse. Likevel var avtalen for sin tid svært konkret, ettersom den beskrev hvem festeren var, at det skulle betales en årlig avgift, samt at tomten skulle vedlikeholdes og gjerdes inn. Det fantes også bestemmelser om at både bygning og tomt kunne tvangsselges dersom festeren ikke betalte avgiften. Det sto derimot ikke noe om når kontrakten skulle utløpe eller om den kunne sies opp. Slike forhold var ikke uvanlig i gamle kontrakter, særlig før 1940, da det ofte var minimale krav til festebrev.
Etter å ha sett på den juridiske og faktiske konteksten for kontraktsinngåelsen, konkluderte lagmannsretten med at dette måtte forstås som en festekontrakt – og ikke som et salg. Det ville nemlig ha vært lovstridig å selge kirkelig eiendom på det aktuelle tidspunktet, og en grunnbyrde ville i så fall basert seg på et ulovlig salg.
Deretter sto spørsmålet om festekontrakten var tidsbegrenset eller evigvarende. Retten måtte tolke avtalens ordlyd – eller fraværet av en utløpsdato – opp mot formålet og konteksten for øvrig. Grunneieren anførte at evigvarende festekontrakter ville ligne et salg, og dermed være ulovlig. Lagmannsretten gjorde likevel to uavhengige vurderinger (om salg kontra feste, og om tidsbegrensning kontra evighet) og kom til at kontrakten var en evigvarende festekontrakt, siden den ikke uttrykkelig angav noen tidsramme.
Festekontrakter uten tidsangivelse
Det har lenge eksistert en viss uenighet mellom rettspraksis og juridisk teori om hvorvidt kontrakter uten tidsangivelse skal tolkes som tidsbegrensede eller evigvarende. I juridisk teori (særlig hos Lid) har man ofte antatt at slike kontrakter typisk var tidsbegrenset til bygningens levetid under normalt vedlikehold. Rettspraksis viser derimot at domstolene flere ganger har slått fast at festekontrakter uten en klar tidsramme skal anses evigvarende.
I den nevnte lagmannsrettsavgjørelsen (s. 18) heter det: «Lagmannsretten har likevel lagt til grunn som et alminnelig utgangspunkt at når avtalen er taus på dette punkt, trekker det i retning av at den er uten tidsbegrensning […]». Dermed gikk retten for at kontrakten var evigvarende, selv om det var en rekke forhold i sakens kontekst som kunne tilsi at kirken og det senere fondet ønsket å unngå et reelt salg.
Hva nå?
Etter denne avgjørelsen kan det se ut til at rettstilstanden er relativt tydelig – med mindre Høyesterett skulle si noe annet, eller det kommer nye føringer fra Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) i Strasbourg. Saken fra Agder ble ikke anket, men hvis Norge skulle bli dømt for nye brudd på eiendomsvernet i tomtefestesaker, kan dette påvirke domstolens tolkning i framtidige saker.
Mange stiller spørsmål ved om lagmannsrettens avgjørelse kan være problematisk i lys av Norges folkerettslige forpliktelser, spesielt knyttet til eiendomsvernet etter EMK P1-1. Tomtefesteloven § 37 og grunneiers rett til å velge mellom 25 ganger festeavgiften og 40 prosent av tomteverdien, er en av få eierrettigheter som gjenstår. Dersom stadig flere kontrakter tolkes som evigvarende, mister grunneieren muligheten til å kreve 40 prosent av tomteverdien – noe som igjen kan aktualisere problemstillinger om eiendomsvernet.
I den kjente Lindheim-dommen fra 2012 ble Norge dømt for brudd på EMK P1-1, der ett av hovedpoengene var at reguleringen av festeavgiften var løsrevet fra tomteverdien. Dersom grunneier også mister innflytelsen over innløsningssummen, kan det gå på bekostning av grunneiers eiendomsvern og eventuelt utløse nye brudd på folkeretten.
Samtidig behandles den såkalte Øvre Ullern 2-saken i Strasbourg, hvor det kommer en avgjørelse som potensielt kan påvirke store deler av regelverket rundt tomtefeste. Avgjørelsen er ventet å komme når som helst, og kan påvirke forståelsen av evigvarende festekontrakter og grunneiers rettigheter ytterligere.
Til slutt kan det bli interessant å se om denne dommen får ringvirkninger utenfor tomtefesteinstituttet, for eksempel innen husleieretten, hvor man også har langvarige leieavtaler med visse likhetstrekk.
Konklusjon:
Etter Agder lagmannsretts avgjørelse kan festekontrakter uten tidsangivelse i større grad bli ansett som evigvarende. Det skaper usikkerhet for grunneiere som mister muligheten til å kreve 40 prosent av tomteverdien ved innløsning, og kan potensielt reise nye spørsmål i lys av Norges forpliktelser overfor EMK. Hvordan dette utvikler seg fremover, avhenger av fremtidige rettsavgjørelser – både nasjonalt og i Strasbourg.
Tomtefeste 1: Tid for gjennomgang av festekontrakten?
Tomtefeste 2: Er festetomten del av en landbrukseiendom?
Tomtefeste 3: Har festekontrakten løpt ut? Må hytta rives?
Tomtefeste 4: Tomtefesterettens tunge løft
