Tomtefesteretten kan oppleves som tung og komplisert – både for fester og grunneier. I denne artikkelen ser vi på de to «engangsløftene» i tomtefesteloven, som egentlig skulle være til hjelp for grunneier, men som mange ganger viser seg vanskelige å bruke i praksis. Samtidig kan disse løftene også komme som en ubehagelig overraskelse for festere som ikke visste at festeavgiften kan justeres høyere enn KPI, og som plutselig får en mye større regning.
Engangsløftet – hva er det?
Nedenfor forklarer vi hva som ligger i begrepet «engangsløft» og i hvilke situasjoner man kan støte på det. Vi er ikke i tvil om at tomtefestelovens to engangsløft er noe av det tyngste å håndtere for begge parter. Vi vil også ta for oss de ulike tidspunkt og vilkår for når disse regelsettene gjelder. Til slutt ser vi på hvorfor disse løftene er blitt så «tunge» for både fester og grunneier.
Når festeavgiften blir ubalansert
Da mange festekontrakter ble inngått, speilet avgiften som regel det partene syntes var rimelig på den tiden. Etter hvert som årene går, kan eiendomsprisene stige eller pengeverdien endres, og uten en mekanisme for å fange opp dette, blir betalingene skjeve. En festeavgift som kun reguleres etter KPI, gjør at festeren betaler et beløp som i realiteten holder seg stabilt, mens verdistigningen på eiendommen i større grad tilfaller festeren.
Hvis det ikke skjer noen regulering i det hele tatt, vil inflasjonen gjøre at festeren betaler stadig mindre i reelle kroner og øre enn ved kontraktsinngåelsen. Dermed kan grunneier oppleve å sitte med en svært lav avgift sammenlignet med den faktiske tomteverdien.
Bakgrunnen for engangsløftene
I tomtefeste har vi hatt statlig regulering av prisene, noe som har gjort at avtalte bestemmelser om justering av festeavgift ofte har blitt skjøvet til side. I 2004 ble det bestemt at festeavgifter for bolig- og fritidsformål i hovedsak bare skal reguleres etter KPI. Samtidig ble det åpnet for at grunneiere som aldri hadde fått gjennomført en verdiregulering av festeavgiften (men som opprinnelig hadde avtalt tomteverdiklausul), likevel kunne gjøre dette én gang. Dette kalles «det gamle engangsløftet».
I 2004 fikk vi også reglene om forlengelsesrett i § 33 – en stor endring som i praksis gjorde mange festekontrakter tilnærmet evigvarende. Etter rettsprosesser både i Norge og i Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD)., ble Norge dømt for brudd på eiendomsvernet. Som følge av det kom det i 2015 en ny «engangsløftregel», ofte kalt «det nye engangsløftet». Denne regelen skal kompensere grunneier for at han ikke lenger kan kreve nye vilkår eller full markedspris ved kontraktsutløp.
Men den som tror grunneier bare kan sende et brev og umiddelbart justere festeavgiften, tar grundig feil. Det gamle engangsløftet har forårsaket en rekke rettssaker om blant annet tolkning av klarhetskrav, og det har vært to nye Høyesterettssaker også etter Grimstvedt-dommen i 2015.
Hvorfor er engangsløftene blitt så «tunge»?
Hovedregelen er altså KPI-regulering for bolig- og fritidsfeste, med to unntak: (i) det gamle engangsløftet og (ii) det nye engangsløftet. Forskjellen er at:
- Det gamle engangsløftet: gjelder kontrakter som fortsatt løper, forutsatt at det finnes en klar tomteverdiklausul, og rentejusteringen følger den til enhver tid gjeldende rente.
- Det nye engangsløftet: kommer inn hvis kontrakten har utløpt, og grunneier innen tre år etter utløp krever justering. Her kan det ikke være forlengelse på samme vilkår i selve kontrakten, og festerrenten er lovfestet til 2 prosent.
Begge løftene har en lovbestemt maksgrense («taket») på om lag 13 000 kroner per dekar (eller per tomt hvis tomten er mindre enn ett dekar).
Disse to ordningene er et resultat av politiske kompromisser, noe som har skapt mye forvirring og mangel på forutsigbarhet. Domstolene må i stor grad avklare innholdet, og for å få endelig svar, må mange grunneiere (eller festere) ta sakene sine langt i rettssystemet. For mange er dette uoverkommelig både økonomisk og tidsmessig.
Når reglene er både kompliserte og politisk funderte, skjer det ofte at festere ikke forstår at festeavgiften kan øke betydelig ut over KPI. Kjøper man en bolig eller hytte på festet grunn, kan megler ha opplyst at avgiften bare kan KPI-reguleres. Det kommer derfor gjerne som et sjokk å få en regning på 13 000 kroner i posten fordi kontrakten er utløpt og fornyet etter tomtefesteloven § 33.
Samtidig merker grunneiere i bynære strøk at dette «taket» er for lavt, og at den reelle tomteverdien langt overstiger hva regelverket tillater. Ulike deler av landet har svært ulike tomtepriser, og ett felles gir derfor store utslag.
Hva bør grunneier og fester være oppmerksom på?
- Er man grunneier og mener at man mottar en for lav festeavgift? Få en vurdering fra en tomtefesteekspert som kan avgjøre om manhar krav på et engangsløft. Man bør spesielt være oppmerksom på den treårige fristen fra kontraktens utløp.
- Er man fester og blir krevd for en høyere festeavgift enn KPI skulle tilsi? Ta gjerne kontakt med advokat for å avklare rettighetene dine. Fester kan ofte ha forsikring som dekker en eventuell tvist knyttet til boligen.
Kjøper man bolig eller fritidseiendom på festet grunn, bør du sjekke om festeavgiften allerede har vært regulert én gang etter det gamle engangsløftet, eller hvor nær kontrakten er utløp. Har du en evigvarende kontrakt, kan du slippe det nye engangsløftet. Hvis kontrakten ble inngått etter mai 1983 eller ikke inneholder tomteverdiklausul, er du trygg mot det gamle engangsløftet. Er grunneier allerede ferdig med sitt gamle engangsløft, unngår man også overraskelser.
Varsellamper
De største varsellampene bør blinke dersom man har en tidsbegrenset kontrakt med tomteverdiklausul, der det gamle engangsløftet ennå ikke er benyttet, og kontrakten er nær utløp. I verste fall kan man få to forskjellige engangsløft, og selv om taket egentlig skal forhindre dette, kan reglene likevel slå svært uheldig ut – særlig dersom man kan se for seg at taket settes til side på grunn av svært høy tomteverdi.
Tomtefeste 3: Har festekontrakten løpt ut? Må hytta rives?
Tomtefeste 2: Er festetomten del av en landbrukseiendom?
