Vernet av hytte- og boligfeste er i utgangspunktet svært sterkt. Likevel finnes det situasjoner der eldre festekontrakter ikke omfattes av dette sterke rettsvernet. Da kan grunneier kreve å få tilbake grunnen, og festeren må i verste fall både flytte og rive det som er oppført på tomten.
I enkelte tilfeller der festekontrakten har utløpt risikerer festeren at grunneier vil ha tomten tilbake. Det betyr ikke bare å flytte fra hytta, men også å dekke kostnadene med rivning og sikring av tomten.
Retten til å forlenge et festeforhold
De siste årene har det vært flere rettstvister om den forlengelsesretten som lovgiver innførte i 2004 for festekontrakter til bolig- og fritidsformål. Dette har ført til en utbredt oppfatning om at slike kontrakter ikke kan løpe ut, og at det eneste festeren kan oppleve er en mulig økning av festeavgiften – regulert av et øvre tak (ofte kalt «taket»).
Hovedregelen i tomtefesteloven er at nye festekontrakter ikke skal ha tidsavgrenset varighet, og at eldre kontrakter som utløper, som regel forlenges etter § 33. På grunn av dette sterke vernet har Norge faktisk blitt dømt for å beskytte festere i overkant sterkt på bekostning av grunneiere. Like fullt finnes det enkelte eldre kontrakter som ikke faller inn under denne beskyttelsen, og der kan grunneier kreve at bygninger fjernes og tomten ryddes.
Dette gjelder typisk når en eldre festekontrakt utløp før tomtefesteloven av 1996 trådte i kraft, og partene fortsatte forholdet uten å formalisere noen ny avtale. Det er faktisk ikke så uvanlig som man kanskje skulle tro, og vi ser slike saker dukke opp flere ganger i året.
I slike tilfeller kan grunneier, som kanskje trodde tomten var «tapt» til festeren, plutselig få den tilbake vederlagsfritt og kan utnytte den som han selv ønsker. For festeren som mister familiehytta, kan konsekvensene være dramatiske – både økonomisk og følelsesmessig – særlig fordi han må dekke kostnadene til riving og opprydding.
For å unngå slike overraskelser er det viktig at festere, i forkant av store investeringer eller før de lar nye generasjoner ta over, alltid dobbeltsjekker kontrakten. På den måten kan man søke å inngå en ny avtale med grunneier eller vurdere å kjøpe tomten før situasjonen eskalerer.
Tomtefesteinstituttets historie
For å forstå hvordan en fester i dag kan havne i en situasjon der hytta må fjernes, er det nyttig å kjenne litt til historien. Før 1975 fantes det ingen generell tomtefestelovgivning i Norge, og festekontrakter kunne ofte være muntlige eller løpe i kortere perioder enn 50 år.
De fleste kontrakter som har vært oppe i rettsapparatet siden vedtakelsen av tomtefesteloven § 33, er fra perioden 1940–1975. I denne tidsperioden var det stor etterspørsel etter tomter for gjenoppbygging og etablering av hytter. Tomteverdien var relativt lav sammenlignet med selve bygningsmaterialene, og derfor var det heller ikke uvanlig å se på rivning ved kontraktens utløp som en helt naturlig del av prosessen.
I mange tilfeller tok verken grunneier eller fester initiativ til å tegne ny festekontrakt ved utløp; festeren fortsatte bare å bruke tomten og betale den avtalte festeavgiften. For næringsfeste regulerer tomtefesteloven § 10 at kontrakten i slike tilfeller fortsetter med to års oppsigelsestid. Tidligere gjaldt dette også for bolig- og fritidsfeste, men dette ble endret ved innføringen av § 33. Høyesterett har i Rt. 2010 s. 836 vurdert spørsmålet om hvorvidt § 10 kan brukes analogisk på boligfeste, uten å gi en generell åpning for det.
Skal man som fester til fritidsformål unngå å måtte flytte eller rive, må man gjerne kunne vise til passivitet fra grunneier, hevd i aktsom god tro eller dokumentere at partene faktisk inngikk en ny avtale – om enn muntlig – som bringer kontrakten inn under den någjeldende loven. Alt dette kan likevel være vanskelig å bevise.
Fester måtte rive sportshytte
En sak fra Nedre Romerike tingrett viser hvor vanskelig det kan være å vinne frem når kontrakten har utløpt for lenge siden. Saken gjaldt en festekontrakt fra 1941 om leie av en «sportshyttetomt» nær Myrdammen i Rælingen. Opprinnelig var dette en privat grunneier som festet bort tomten, men kommunen overtok tomten i 1956.
Kontrakten var på 20 år, med mulighet til forlengelse i nye 20 år dersom ingen sa den opp. Den reelle sluttdatoen ble dermed 1981, og dette var før 1996-loven trådte i kraft. Festeren fortsatte å betale den årlige festeavgiften på 35 kroner uten at noen av partene tok opp spørsmålet om kontraktens varighet.
Da festeren i 2009 krevde innløsning for å kunne oppgradere hytta, motsatte kommunen seg dette. Den mente kontrakten var avsluttet i 1981 og at verken passivitet eller noen stilltiende ny avtale kunne påvises. Retten mente at hyttas enkle konstruksjoner tydet på at bygget ikke var tiltenkt en varig løsning, og verken passivitet eller hevd førte frem. Følgelig sto festeren uten rett til å innløse, og måtte rydde tomten i tråd med tomtefesteloven § 39. Fordi saken var tvilsom, slapp imidlertid festeren å dekke kommunens saksomkostninger.
Oppsummering
Enkelte eldre festekontrakter som utløp før dagens tomtefestelov trådte i kraft, kan føre til at festeren ikke har rett til innløsning og må flytte eller rive hytta.
Disse sakene avgjøres etter konkrete vurderinger, men erfaringene viser at det ofte skal mye til for å nå frem med innsigelser om passivitet eller hevd. Dersom selv en kommune, som en offentlig aktør som har mottatt festeavgiften hvert år og visst om hytta, kan få medhold i at kontrakten er utløpt, blir det enda vanskeligere å vinne frem mot private grunneiere.
Har man planer om å pusse opp hytta, overføre kontrakten til ny generasjon eller selge bebyggelsen, er det derfor avgjørende å lese nøye igjennom festekontrakten. Det kan spare deg for store kostnader og hindre at tomtefester eller en eventuell kjøper står med en hytte som i verste fall må rives.
Tomtefeste 4: Tomtefesterettens tunge løft
Tomtefeste 2: Er festetomten del av en landbrukseiendom?
